Приложение к Постановлению от 07.10.2004 г № 1611 Положение
Положение о порядке и условиях коммерческого найма жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности ярославского муниципального округа (новая редакция)
I.Общие положения
1.Настоящее Положение определяет порядок и условия предоставления жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Ярославского муниципального округа, по договорам коммерческого найма физическим лицам.
2.Коммерческий наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре возмездное временное владение и пользование жилыми помещениями.
3.Основным документом, регулирующим отношения наймодателя с нанимателем, является договор коммерческого найма, заключаемый в письменной форме.
Договор коммерческого найма - соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.
4.Объектом договора коммерческого найма жилых помещений может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде отдельной квартиры (или комнаты), благоустроенное применительно к условиям соответствующей местности и отвечающее санитарным и техническим нормам. В коммерческий наем может быть передан жилой дом либо его часть.
5.Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств.
Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.
6.Сдача жилого помещения в коммерческий найм не влечет передачу права собственности на него.
7.Сторонами по договору коммерческого найма являются наймодатель - с одной стороны и наниматель - с другой стороны.
Наймодателем по договору коммерческого найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем.
На территории Ярославского муниципального органа право заключать договоры коммерческого найма на жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности Ярославского муниципального округа, предоставляется комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского муниципального округа.
Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть любое дееспособное физическое лицо при соблюдении требований законодательства о регистрации граждан по месту проживания.
8.В случае смерти физического лица либо признания его недееспособным, а также его выбытия его права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан по общему согласию между ними при условии, если они постоянно проживали с нанимателем и были указаны в договоре коммерческого найма. Договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях. Наймодатель не вправе отказать такому гражданину во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.
При отсутствии соглашения между совершеннолетними гражданами, указанными в договоре коммерческого найма в качестве постоянно проживающих, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями в соответствии с ч. 2 ст. 686 ГК РФ.
9.Договор найма жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии нанимателя. При этом наниматель или по его поручению уполномоченное лицо обязаны вносить плату за жилое помещение, коммунальные и прочие платежи, если иное не установлено нормами действующего законодательства.
10.Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в наем, лежит на наймодателе в соответствии с действующим законодательством.
11.Доля муниципального жилья для предоставления в коммерческий найм определяется в соответствии с действующим законодательством.
12.Включение жилых помещений в жилой фонд, используемый для предоставления по договорам коммерческого найма, производится на основании постановлений главы Ярославского муниципального округа.
13.Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если срок коммерческого найма в договоре не определен, договор считается заключенным на 5 лет.
II.Обязанности нанимателя
14.Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.
15.Наниматель обязан не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя и межведомственной комиссии, а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.
16.В случае освобождения нанимателем помещения по договору коммерческого найма он обязан оплатить наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее.
17.Наниматель обязан в установленные договором коммерческого найма сроки вносить плату за жилое помещение, а также своевременно вносить платежи за коммунальные услуги на расчетный счет наймодателя, а также принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.
18.При освобождении жилого помещения наниматель обязан передать наймодателю жилое помещение в течение месяца с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций жилого помещения.
Произведенные нанимателем с письменного согласия наймодателя улучшения за собственные средства нанимателя подлежат возмещению наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.
Произведенные нанимателем без письменного согласия наймодателя улучшения не подлежат возмещению.
19.По договору коммерческого найма наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, указанных в договоре найма в качестве постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора коммерческого найма жилого помещения.
III.Права нанимателя
20.Наниматель с письменного согласия наймодателя и всех совершеннолетних граждан, указанных в договоре коммерческого найма жилого помещения, вправе вселить в жилое помещение супруга (супругу), детей, родителей и других лиц при условии, если в результате вселения указанных лиц размер жилой площади на одного человека не будет менее установленной санитарной нормы.
На вселение несовершеннолетних детей согласия наймодателя и совершеннолетних граждан, указанных в договоре коммерческого найма, не требуется, норма размера жилой площади на одного человека при этом не учитывается.
21.Наниматель вправе потребовать от наймодателя передачи жилого помещения в соответствии со ст. 676 ГК РФ, а также потребовать возмещения убытков в случае, если наймодатель не предоставил нанимателю жилое помещение в срок, указанный в договоре.
22.Если иное не предусмотрено законом или договором коммерческого найма, наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора найма на новый срок.
При заключении договора коммерческого найма на новый срок условия договора могут быть изменены, при этом при согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору коммерческого найма жилого помещения.
23.Если наниматель продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора коммерческого найма при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается продленным на тех же условиях.
24.При нарушении наймодателем обязанности по производству ремонтных и иных работ в жилом помещении нанимателя последний имеет право:
- потребовать соответственного уменьшения платы за жилое помещение на срок до проведения таких работ наймодателем;
- произвести их собственными силами с покрытием убытков за счет наймодателя;
- потребовать произвести замену жилого помещения.
IV.Права и обязанности наймодателя
25.Наймодатель в месячный срок после подписания договора обязан передать свободное жилое помещение нанимателю, соответствующее условиям договора коммерческого найма, и обеспечить в месячный срок свободный доступ нанимателю в жилое помещение.
26.В случае аварий наймодатель обязан немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.
27.Наймодатель обязан содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию дома, в состав которого входит жилое помещение, и обеспечивать нанимателя необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами.
28.Наймодатель обязан производить капитальный ремонт жилого дома.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, или, если он вызван неотложной необходимостью, в разумные сроки, определяемые действующими нормативными актами.
Наймодатель обязан уведомить нанимателя о предстоящем капитальном ремонте за 3 месяца и при необходимости на время проведения капитального ремонта предоставить иное жилое помещение, соответствующее санитарным и техническим нормам.
29.Наймодатель не отвечает за недостатки сданного в наем жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора найма или были заранее известны нанимателю, либо должны были быть обнаружены нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.
30.Если наниматель не возвратил жилое помещение либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать от нанимателя внесения платы за жилое помещение за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
V.Оплата жилых помещений, предоставляемых по договору коммерческого найма
31.Размер платы за жилое помещение, предоставляемое по договору коммерческого найма, определяется по соглашению сторон в денежном выражении. Сроки внесения платы оговариваются сторонами в договоре.
Увеличение платы за жилое помещение наймодатель вправе произвести в одностороннем порядке, если иное не предусмотрено договором. Перерасчет платы за жилое помещение производится не чаще 1 раза в квартал.
32.Базовая ставка оплаты по договору коммерческого найма определяется как размер платы за квадратный метр общей площади жилого помещения за год. К базовой ставке могут применяться понижающие и повышающие коэффициенты, которые устанавливаются исходя из места нахождения жилой площади, являющейся предметом договора коммерческого найма. Размер базовой ставки и коэффициентов устанавливаются постановлениями главы Ярославского муниципального округа.
33.Наймодатель обязан производить расчет платежей нанимателю за жилищно-коммунальные услуги с учетом льгот, установленных действующим законодательством для определенных категорий граждан.
Плата за жилое помещение вносится нанимателем независимо от факта пользования жилым помещением.
34.Плата за жилое помещение, коммунальные и иные платежи в соответствии с договором коммерческого найма перечисляются в порядке, установленном в договоре.
35.Предоставление субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг производится в соответствии с действующим законодательством.
VI.Расторжение и прекращение договора
36.Расторжение договора допускается по соглашению сторон.
37.Наймодатель обязан письменно не позднее чем за 3 месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в течение не менее года в наем.
38.Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:
- при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;
- если наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;
- если наниматель не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев;
- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
39.Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости устранения нарушений в течение месяца.
40.Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию нанимателя:
- если наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жилым помещением в соответствии с условиями договора;
- в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору;
- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
41.В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель, члены его семьи и другие граждане, проживающие с ним в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения.